Info til medlemmer / vedtægter tinglyst 2018 ændret 2023

vedtægter tinglyst 2018 ændret 2023
vedtægter tinglyst 2018 ændretEjerlav:
Niverød by, Karlebo.
Matr.nr.:
8bf
Del nr. 1-34
Vedtægter
for
Grundejerforeningen Kildehusene
1.
1.1.
Navn og hjemsted m.m.
Foreningens navn er ”Grundejerforeningen Kildehusene”
(herefter kaldet Grundejerforeningen).
2.
2.1
Hjemsted
Foreningens hjemsted er i Fredensborg Kommune
3.
3.1
Baggrund og formål
Grundejerforeningen er oprettet i forbindelse med etableringen af et nyt
senior villa område i den centrale del af Nivå, langs Johannes Hages Allé,
som betegnes ”Kildehusene”.
Grundejerforeningens formål er:
at
være Grundejerforening for ejere af ejendomme inden for Grundejerforeningens
område,
varetage medlemmerne fælles interesser herunder at eje, administrere,
vedligeholde, renholde, forny samt drive fællesarealer og særlige
fælles indretninger,
Side 1
3.2
at

at
sikre, at bestemmelser i lovgivningen, lokalplan nr. N101, servitutter,
deklarationer og lignende til enhver tid overholdes,
sikre, at det overordnede arkitektoniske design inden for Grundejerforeningens
område til enhver tid fastholdes og bevares på et ensartet og højt kvalitetsniveau,
jf. pkt. 3.6-3.15.
at
3.3
Fællesarealer udgør eksempelvis fælleshuset Kilden, private fællesveje, stier og andre
fællesarealer, jf. vedhæftede kortbilag.
Særlige fællesindretninger udgør eksempelvis fælles belysning, fælles afløbsledninger og
træer, beplantninger m.v., jf. vedhæftede kortbilag.
Ingen af de i pkt. 3.3 og 3.4 anførte eksempler eller vedhæftede kortbilag er
udtømmende.
Til opfyldelse af det i pkt. 3.2 anførte formål er Grundejerforeningen løbende forpligtet til
at påse og sikre, at fællesarealer og særlige fælles indretninger inden for Grundejer-
foreningens område fremtræder i vedligeholdt og renholdt stand på et ensartet og højt
kvalitetsniveau, jf. pkt. 3.7-3.15.
Vedligeholdelses-, fornyelses- og renholdelsesarbejder skal gennemføres så ofte, som det
er påkrævet for at sikre den i pkt. 3.6 anførte kvalitetsstandard.
Ved vedligeholdelse forstås almindelig vedligehold, planlagt og periodisk vedligehold af
fællesarealer og særlige fælles indretninger.
Ved fornyelse forstås almindelig, planlagt og periodisk fornyelse og udskiftning samt
hovedistandsættelse af fællesarealer og særlige fælles indretninger.
Ved renholdelse forstås almindelig, planlagt og periodisk renholdelse af fællesarealer og
særlige fælles indretninger herunder bl.a. fejning, snerydning, glatførebekæmpelse,
græsslåning og anden pleje af beplantede arealer herunder udtynding og beskæring af
træer, buske, læhegn, hække m.v.
I forbindelse med udførelsen af de i pkt. 3.7-3.10 anførte vedligeholdelses-, fornyelses-
og renholdelsesarbejder skal der anvendes materialetyper med samme design, kvalitet og
holdbarhed, som er anvendt i forvejen.
Hvis vedligeholdelses-, fornyelses- og renholdelsesarbejder vil medføre uforholdsmæssigt
store udgifter, kan der undtagelsesvis anvendes materialetyper af en anden, men dog
tilsvarende beskaffenhed med hensyn til design, kvalitet og holdbarhed.
Grundejerforeningen skal ved udførelsen af de i pkt. 3.7-3.10 anførte vedligeholdelses-,
fornyelses- og renholdelsesarbejder sikre, at den eksisterende indretningsstil for fælles-
arealet, eller den særlige fælles indretning bevares.
Ændringer i udformning, placering og anvendelse af fællesarealer eller særlige fælles
indretninger kan kun ske, såfremt den eksisterende indretningsstil bevares.
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
3.12
3.13
3.14
Side 2

3.15
Den enkelte ejer af en ejendom inden for Grundejerforeningens område er i øvrigt
forpligtet til at renholde fortovet, som ligger i umiddelbar tilknytning til medlemmernes
ejendom, herunder renholdelse af afløbsriste.
Grundejerforeningen har påtaleret i relation til opfyldelse af pkt. 3.15.
Hvis en ejendomsejer ikke efter påkrav straks opfylder sine forpligtelser i medfør af
pkt. 3.15, er Grundejerforeningen berettiget og forpligtet til for den pågældende ejendoms-
ejers regning enten selv eller ved tredjemand at lade renholdelsesarbejder gennemføre.
Med henblik på at sikre en ensartet ydre fremtræden af fællesarealer, bebyggelser m.v.
bestemmes yderligere, at ethvert grundejerforeningsmedlem er uberettiget til at ændre
farver, materialevalg m.v., som er anvendt udvendigt ved førstegangsopførelsen af
medlemmets ejendom.
Alle udvendige ændringer og tilbygninger til boligen, samt opsætning af hegn, antenner og
parabolantenner, flagstænger, markiser og lignende, skal forinden igangsættelse godkendes
af bestyrelsen.
Enhver ændring eller opførelse skal efter bestyrelsens godkendelse endvidere godkendes
af Fredensborg Kommune.
3.16
3.17
3.18
3.19
Til grundlag for administration af punkt 3.18 påhviler det Grundejerforeningen at
udarbejde en registrant af bebyggelsens samlede udtryk ved førstegangsopførelsen.
(Registranten kan udføres som en fotoregistrering af den samlede bebyggelse).
Det påhviler Grundejerforeningen at udarbejde registranten, når den samlede bebyggelse
inkl. fællesarealer er færdiganlagt.
3.20
Levende hegn på fællesarealer:
Bøgehække skal klippes og holdes i en højde på ca. 1,2 m, svarende til de murede have-
mures højde.
Faste hegn omkring gårdhaver:
Murede havemure og sortmalede plankeværker må ikke ændres, jf. pkt. 3.18.
Hegning på egen grund:
Der må ikke opføres nogen form for hegning i gårdhaverne eller på egen grund i øvrigt.
3.21
3.22
4.
4.1
Grundejerforeningens område
Grundejerforeningens område består af den storparcel, som fremgår af vedhæftede
kortbilag.
Grundejerforeningen og dens medlemmer er forpligtet til:
Efter godkendelse af Grundejerforeningen (generalforsamlingen), eller efter
Grundejerforeningens (generalforsamlingen) egen vedtagelse, at optage nye medlemmer
og/eller at lade sig sammenlægge med en eller flere bestående grundejerforeninger fra
tilgrænsende områder.
Side 3
4.2

5.
5.1
Medlemskab
Alle nuværende og kommende ejere af ejendomme beliggende inden for Grund-
ejerforeningens område har ret og pligt til at være medlem af Grundejerforeningen.
Ret og pligt til medlemskab indtræder på overtagelsesdagen for den enkelte ejendom,
og det indtrædende medlem hæfter for det udtrædende medlems eventuelle restancer.
Medlemskab af Grundejerforeningen ophører på overtagelsesdagen for en ny ejers over-
tagelse af ejendommen. Forpligtelsen ophører dog først, når en eventuel kontingent-
restance pr. overtagelsesdagen er betalt.
5.2
6.
6.1
Kontingent og forsikring
Grundejerforeningen er berettiget til at fremskaffe og administrere de midler, der skal
anvendes til realisering af foreningens formål, herunder fastsætte nærmere regler for,
hvorledes medlemmerne skal betale bidrag samt til at underskrive og lade tinglyse
deklarationer. Grundejerforeningens udgifter fordeles ligeligt mellem alle grundejer-
foreningens medlemmer, uanset grund- og / eller husstørrelse på den enkelte ejendom.
De af foreningen til gennemførelse af formålet trufne bestemmelser er fuldt bindende
for de enkelte medlemmer.
Størrelsen af det årlige kontingent fastsættes på den ordinære generalforsamling.
Med henblik på at opnå de billigst mulige forsikringer, tegner og betaler Grundejer-
foreningen en fælles bygningsbrand- og bygningskaskoforsikring omfattende samtlige
ejendomme i Grundejerforeningen.










6.2
6.3.1
6.3.2
7.
7.1
Fordelingstal
Foreningens udgifter fordeles ligeligt mellem alle Grundejerforeningens medlemmer
uanset grund- og / eller husstørrelse på den enkelte ejendom.
8.
8.1
Hæftelse
Medlemmerne hæfter pro rata for Grundejerforeningens forpligtelser overfor tredjemand.
9.
9.1
9.2
9.3
Generalforsamling
Generalforsamlingen er Grundejerforeningens øverste myndighed.
Ordinær generalforsamling afholdes hvert år, inden udgangen af februar måned.
Generalforsamlingen indkaldes af bestyrelsen med mindst 4 ugers
varsel ved skriftlig meddelelse til hvert enkelt medlem.
Side 4

9.4
Dagsordenen for den ordinære generalforsamling skal være gengivet i indkaldelsen
og skal omfatte følgende punkter:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
Valg af dirigent.
Bestyrelsens beretning om det forløbne år.
Aflæggelse af regnskab, underskrevet af bestyrelse og revisor.
Beslutning om anvendelse eller dækning af årets resultat.
Fremlæggelse af budget og fastsættelse af kontingent.
Rettidigt indkomne forslag.
Valg af formand og bestyrelsens medlemmer.
Valg af kasserer.
Valg af revisor
Eventuelt.
9.5
Forslag, der af medlemmerne ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling,
skal være bestyrelsen i hænde senest 2 uger før afholdelse af generalforsamlingen. Forslag
udsendes til medlemmerne inden generalforsamlingen.
Ekstraordinær generalforsamling, der indkaldes på samme måde og med samme frist
som den ordinære, afholdes så ofte, som bestyrelsen finder det nødvendigt, eller efter
at mindst 2 af foreningens medlemmer, der ikke er i restance til foreningen, til bestyrelsen
indgiver skriftlig motiveret begæring, med angivelse af dagsorden for den ekstraordinære
generalforsamling.
Når en sådan begæring er indgivet til bestyrelsen, skal bestyrelsen drage omsorg for
afholdelse af generalforsamling, inden 6 uger efter begæringens modtagelse.
Hvis ikke mindst et af de medlemmer, der ekstraordinært har ønsket generalforsamlingen
indkaldt, er til stede på generalforsamlingen, kan dagsordenen nægtes behandlet.
Generalforsamlingen vælger en dirigent, der på generalforsamlingen afgør alle tvivls-
spørgsmål vedrørende sagernes behandlingsmåde og stemmeafgivning.
Hvert medlem kan møde på generalforsamlingen og har 1 stemme. Hvis ejerskabet
til en bolig tilkommer flere i forening, så har samejet kun 1 stemme.
Afstemningen sker ved håndsoprækning, med mindre et enkelt medlem eller dirigenten
finder skriftlig afstemning påkrævet.
Stemmeafgivning kan ske ved skriftlig fuldmagt.
Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpelt stemmeflertal, medmindre
andet udtrykkeligt fremgår af nærværende vedtægter.
Side 5
9.6
9.7
9.8
9.9
9.10
9.11
9.12
9.13

9.14
Over det på generalforsamlingen passerede føres en protokol, der underskrives af
dirigenten og formanden.
10.
Økonomiske forhold og afstemningsregler mv
10.1
Afstemningsreglerne for vedtagelse på ordinær generalforsamling af særlige økonomiske
transaktioner og bygningsændringer samt fælles områder, som anført nedenfor, kræver at
2/3 af det samlede fordelingstal stemmer for forslaget.
Hvis der ikke på generalforsamlingen er mødt et tilstrækkeligt antal medlemmer op til
opfyldelse af dette krav, men forslaget vedtages af 2/3 af de tilstedeværende, indkaldes til
en ny generalforsamling, hvor ændringen kan vedtages af 2/3 af de fremmødte.
Afstemningsreglen bringes i anvendelse ved ansøgning om f.eks.:
•
•
•
•
•
•
•
Anvendelse af nye materialetyper jf. pkt. 3.11-3.12
Ændringer i udformning, placering og anvendelse af fællesarealer eller særlige fælles
indretninger, jf. pkt 3.14
Ændring af grundejerforeningens vedtægter eller ordensregler
Bevilling af ekstraordinære midler udover kr. 40.000, og eller træk fra egenkapitalen
til grundejerforeningens normale budgetterede drift
Pålæggelse af yderligere indskud
Optagelse af lån udover det budgetterede beløb til administrationen af det fælles are-
al
Anmodning om dispensation fra lokalplan nr. N101.
10.2
En vedtagelse på en generalforsamling om anvendelse af nye materialetyper, jf. pkt. 3.11-
3.12 om ændringer i udformning, placering og anvendelse af fællesarealer eller særlige
fælles indretninger, jf. pkt. 3.14.
Bestemmelsen om at medlemmerne hæfter pro rata for Grundejerforeningens forpligtelser
overfor tredjemand, kan kun ændres ved samtykke af samtlige medlemmer.
Når der på en generalforsamling er truffet gyldig bestemmelse om bevilling af midler
udover det til administration af det fælles areal nødvendige, herunder ved pålæg af yder-
ligere indskud fra medlemmernes side eller optagelse af lån, er bestyrelsen bemyndiget til
at underskrive for foreningens medlemmer i ethvert forhold, der er nødvendigt til gennem-
førelse af generalforsamlingens beslutning.
10.3
10.4
11.
11.1
Bestyrelsen
Bestyrelsen består af 3-5 medlemmer. Formanden og kasseren vælges direkte af general-
forsamlingen. Bestyrelsen vælges for 1 år ad gangen. Der er mulighed for genvalg.
Den valgte bestyrelse konstituerer sig selv med næstformand.
I tilfælde af formandens forfald, indtræder næstformanden som formand indtil næste
generalforsamling.
Side 6
11.2

11.3
Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang i årets løb bliver mindre end 3, er
bestyrelsen berettiget til af supplere sig selv, indtil førstkommende generalforsamling.
Kassereren behøver ikke at være medlem af Grundejerforeningen. Såfremt dette ikke er
tilfældet, modtager kassereren for sit hverv et årligt honorar, der fastsættes af general-
forsamlingen.
Er kassereren ikke medlem af Grundejerforeningen, har han ingen stemmeret i bestyrelsen.
I øvrigt er kun medlemmer af foreningen valgbare til foreningens bestyrelse.
11.4
11.5
12.
12.1
Bestyrelsens kompetence
Bestyrelsen har den daglige ledelse af Grundejerforeningens virksomhed og varetager dens
formål og interesser.
Der afholdes møde, så ofte formanden eller 2 medlemmer finder det nødvendigt.
Om nødvendigt udarbejder bestyrelsen selv en forretningsorden for bestyrelsens
anliggender.
Over det under bestyrelsens forhandlinger passerede føres en protokol, der skal fremlægges
og godkendes af bestyrelsen på næstfølgende bestyrelsesmøde.
Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mindst halvdelen af medlemmerne giver møde.
Bestyrelsens beslutning træffes ved stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed er forman-
dens stemme udslagsgivende.
12.2
12.3
12.4
12.5
13.
13.1
Tegning
Grundejerforeningen tegnes overfor tredjemand af 3 bestyrelsesmedlemmer i forening
eller af formanden og kassereren i forening.
14.
14.1
14.2
Revision
Generalforsamlingen vælger 1 revisor. Genvalg kan finde sted.
Revisor gennemgår mindst en gang årligt Grundejerforeningens bogføring og regnskab,
der føres af kassereren efter bestyrelsens nærmere bestemmelser, og forvisser sig om, at de
i regnskabet opførte aktiver er til stede, hvorefter revisor indgiver sine bemærkninger til bestyrelsen.
15.
15.1
Regnskab
Foreningens regnskabsår er kalenderåret; første regnskabsår løber dog fra foreningens
stiftelse og indtil den 31. december 2007.
Udkast til regnskabet skal tilstilles revisor inden udgangen af februar måned og skal af denne
Side 7
15.2

være færdiggjort, senest 14 dage efter modtagelsen, således at gennemgået regnskab kan udsendes til medlemmerne samtidig med indkaldelsen til generalforsamlingen.

16.
16.1
Grundejerforeningens etablering
Grundejerforeningen skal etableres, når 75% af de på Grundejerforeningens område belig-
gende ejendomme er solgt ved betinget eller endeligt skøde.
I det omfang arealer inden for Grundejerforeningens område ikke udstykkes til en enkelt
ejer, har Grundejerforeningen til opfyldelse af sit formål såvel ret som pligt til, efter den til
enhver tid værende ejers påkrav, at få tilskødet fællesarealer og særlige fælles indretninger
som nærmere anført i pkt. 3.
Det er en forudsætning, at tilskødningen af fællesarealerne sker vederlagsfrit for Grund-
ejerforeningen, og at fællesarealerne er færdiganlagte således, at Grundejerforeningens
udgifter vedrørende disse arealer alene andrager almindelig vedligeholdelse, renholdelse
og fornyelse.
I det omfang et eller flere medlemmer af Grundejerforeningen i henhold til særskilt aftale
er tillagt eksklusiv råderet til arealer eller særlige indretninger, vil disse ikke være
omfattet af begrebet fællesarealer eller særlige fællesindretninger i pkt.3.
Den i pkt. 16.4 anførte situation overgår Grundejerforeningens formålsforpligtelser, men
ikke ejerskabet, til det enkelte medlem.
16.2
16.3
16.4
16.5
17.
17.1
Ordensregler
Grundejerforeningen er forpligtet til, inden for rammerne af nærværende vedtægter, at
udarbejde ordensregler.
18.
18.1
Opløsning
Beslutning om opløsning af Grundejerforeningen kan kun træffes efter reglerne om
ændringer af vedtægterne og efter samtykke med Fredensborg Kommune.
19.
19.1
Pantsikkerhed
Til sikkerhed for de enkelte medlemmers opfyldelse af deres forpligtelser overfor
Grundejerforeningen tinglyses nærværende vedtægter pantstiftende for kr. 10.000 på et
medlems ejendom til sikkerhed for ethvert tilgodehavende, med tillæg af renter og
omkostninger, som foreningen måtte få hos et medlem, herunder sikkerhed for lån, som
foreningen optager til finansiering af foreningens udgifter.
Nærværende panteret respekterer de på ejendommene hvilende servitutter og byrder, men
respekterer i øvrigt ingen pantegæld.
En generalforsamling kan, med den efter vedtægterne krævede majoritet for vedtagelse
Side 8
19.2
19.3

af vedtægtsændringer, beslutte at forhøje det beløb, som vedtægterne er tinglyst
pantstiftende for.
20.
20.1
Værneting
Enhver tvist, som udspringer af nærværende vedtægter eller i anledning af grundejernes
indbyrdes forhold vedrørende de omfattede ejendomme, afgøres med Københavns
Byret som værneting i 1. instans.
21.
21.1
Tinglysning
Nærværende vedtægter begæres tinglyst servitutstiftende på ejendommene del nr.1-34 af
matr. nr. 8 bf Niverød By, Karlebo.
Vedtægternes pkt. 19.1 begæres tillige tinglyst pantstiftende for kr. 10.000 på hver af
ejendommene del 1-34 af matr. 8 bf Niverød By, Karlebo.
Påtaleberettiget er Grundejerforeningen ved dens bestyrelse, ethvert medlem af
Grundejerforeningen.
Med hensyn til de ejendommene påhvilende servitutter og byrder henvises til ejendom-
mens blade i tingbogen.
21.2
21.3
21.4
KH 07.05.2018
Side 9

Side 10

Tillæg til vedtægter for Grundejerforeningen Kildehusene vedrørende del nr. 1-34 af matr. nr. 8 bf
Niverød by, Karlebo, af 6. januar 2009
Ved Kort- og Matrikelstyrelsens skrivelse af 11. december 2008 er matr. nr. 8 bf Niverød by,
Karlebo nu udstykket således:
Del nr. 1: Matr. nr. 8 eg
del nr. 2:
del nr. 3:
del nr. 4:
del nr. 5:
del nr. 6:
del nr. 7:
del nr. 8:
del nr. 9:
Matr. nr. 8 eh
Matr. nr. 8 ei
Matr. nr. 8 ek
Matr. nr. 8 el
Matr. nr. 8 em
Matr. nr. 8 en
Matr. nr. 8 eo
Matr. nr. 8 ep
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Side 11
del nr. 10: Matr. nr. 8 eq
del nr. 11: Matr. nr. 8 er
del nr. 12: Matr. nr. 8 es
del nr. 13: Matr. nr. 8 et
del nr. 14: Matr. nr. 8 eu
del nr. 15: Matr. nr. 8 ev
del nr. 16: Matr. nr. 8 ex
del nr. 17: Matr. nr. 8 ey
del nr. 18: Matr. nr. 8 ez
del nr. 19: Matr. nr. 8 eæ
del nr. 20: Matr. nr. 8 eø
del nr. 21: Matr. nr. 8 fa
del nr. 22: Matr. nr. 8 fb
del nr. 23: Matr. nr. 8 fc
del nr. 24: Matr. nr. 8 fd
del nr. 25: Matr. nr. 8 fe
del nr. 26: Matr. nr. 8 ff
del nr. 27: Matr. nr. 8 fg
del nr. 28: Matr. nr. 8 fh
del nr. 29: Matr. nr. 8 fi
del nr. 30: Matr. nr. 8 fk
del nr. 31: Matr. nr. 8 fl

del nr. 32: Matr. nr. 8 fm
del nr. 33: Matr. nr. 8 fn
del nr. 34: Matr. nr. 8 fo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Niverød by, Karlebo
Side 12
 
 
Formand Per Høegh Nielsen | Kildehusene 3, Nivå - Danmark | Tlf.: 50541237